A cidade como produto financeiro


Imagem: Nuno Pimenta.

Os arquitectos tendem a ter, por defeito de formação, uma visão parcial da cidade. Focados na forma ou na estrutura, entregamo-nos a considerações superficiais da cidade que ignoram as muitas “cargas” da edificabilidade ou procuram explicar assuntos complexos com ideias simples. Pior, passamos tantas vezes ao largo dos factores sistémicos profundos que interferem com a conformação da realidade. Entre estes, daqueles que têm sido determinantes na história dos últimos cinquenta anos, está a dimensão urbana da economia e, em particular, o problema da cidade enquanto produto financeiro.
Não ajuda que também o discurso económico mainstream tenha servido para alimentar esse mesmo simplismo de pensamento, tecendo enredos e narrativas sobre o funcionamento do mercado como se de um ecossistema natural se tratasse, com as suas leis da oferta e da procura, ignorando a forma destrutiva como o capitalismo impactou o fazer da cidade.

Na origem da escalada de preços que tomou o parque imobiliário da cidade de Lisboa (entre outras da Europa) não estão os promotores imobiliários ou os vistos gold, mas grandes movimentações de capital. Em resposta aos efeitos da crise financeira de 2007-2008, a Reserva Federal Americana, o Banco de Inglaterra e, mais tarde, o Banco Central Europeu, despoletaram um vasto programa monetário de “expansão quantitativa”. A margem de liquidez introduzida no sistema bancário por acção desta política, associada à instabilidade pressentida pelos vários agentes do sistema financeiro durante a década que se seguiu, favoreceram a compra de activos seguros por parte de grandes fundos de investimento.
Deste modo, aquele capital criado pelos bancos centrais e injectado directamente na banca com o intuito de incentivar a retoma do crédito e do investimento foi antes aplicado na aquisição, em grande escala, de bens imóveis.

É isto que ajuda a explicar como, a partir de 2009 e na sequência de uma crise que atingiu profundamente o sistema de crédito, a cidade de Londres tenha assistido a uma extraordinária sobrevalorização do seu parque imobiliário. No meio de uma profunda crise de austeridade, tal fenómeno não traduziu uma verdadeira dinâmica de investimento, mas antes um processo de parqueamento de capitais perante o cenário de instabilidade mundial que então se verificava. Com a inflação rápida nas cidades de primeira linha, os fundos gestores partiram naturalmente à procura de outras oportunidades de investimento. É fácil constatar que Lisboa foi uma dessas cidades de segunda linha: uma economia frágil, com um parque imobiliário em desvalorização, mas também com políticas fiscais amigáveis ao investimento estrangeiro e que oferecia boas perspectivas de estabilização económica.

O risco de tal fenómeno deve-se ao facto da vivacidade momentaneamente sentida no sector imobiliário ser devida mais a um fenómeno conjuntural – o parqueamento de capitais – do que estrutural da economia. O interesse dos fundos de investimento sinaliza para os restantes agentes do mercado a existência de um parque edificado em valorização. Esta perspectiva de crescimento, por sua vez, motiva outros investidores a procurarem as suas oportunidades, e durante algum tempo observa-se a excitação habitual destes momentos de corrida ao ouro.
Os indicadores positivos fomentam o investimento e o negócio. Os promotores imobiliários entram em jogo e na subida da maré também os pequenos e médios agentes da construção têm algo a ganhar. As entidades públicas, por outro lado, ao invés de actuarem como reguladores e moderadores, entregam-se aos benefícios resultantes do sobreaquecimento da economia no curto prazo, pelo consequente afluxo de receitas.
No fim da linha estão os mais vulneráveis, os últimos resistentes de uma cidade desvalorizada e envelhecida onde antes ninguém queria investir e fixar-se, agora tratados como empecilho ao investimento e à fixação de novas actividades.

Só compreendendo que não estamos perante um verdadeiro funcionamento normal do mercado é que podemos explicar as suas irracionalidades. Somos chegados ao momento em que os preços praticados em Lisboa já pouco asseguram a margem para a aquisição, recuperação e venda dos bens imóveis disponíveis – e no entanto eles vendem-se. É um momento em que os próprios agentes construtores, conhecedores da realidade a partir da “trincheira” da economia, começam a não ir a jogo. No entanto, os fundos imobiliários ainda respondem aos sinais positivos criados pelo fenómeno que eles próprios geraram. O dinheiro atrai dinheiro.

O momento chegará em que estes mesmos agentes terão a percepção deste ciclo e do seu fim. Atingido o tecto de preços do parque imobiliário das nossas cidades, só lhes restará desvalorizar. Nesse momento, os mesmos fundos que correram para aqui parquear os capitais que representam, sem identidade e sem pátria, levantarão voo para aterrar noutras paragens. O turismo, as actividades económicas entretanto geradas, os investidores estrangeiros atraídos para Portugal ou outros factores estruturais poderão ajudar a mitigar os efeitos desse processo. Mas o ajustamento do preço do imobiliário em baixa não deixará de impactar a nossa pequena e vulnerável economia. Estaremos preparados para o contra-ciclo?


Sobre este tema ler também: Alguns dados para compreender a crise da construção em Portugal, Uma história de sobreaquecimento da economia e A falsa recuperação do mercado imobiliário.

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