A cidade como produto financeiro


Imagem: Nuno Pimenta.

Os arquitectos tendem a ter, por defeito de formação, uma visão parcial da cidade. Focados na forma ou na estrutura, entregamo-nos a considerações superficiais da cidade que ignoram as muitas “cargas” da edificabilidade ou procuram explicar assuntos complexos com ideias simples. Pior, passamos tantas vezes ao largo dos factores sistémicos profundos que interferem com a conformação da realidade. Entre estes, daqueles que têm sido determinantes na história dos últimos cinquenta anos, está a dimensão urbana da economia e, em particular, o problema da cidade enquanto produto financeiro.
Não ajuda que também o discurso económico mainstream tenha servido para alimentar esse mesmo simplismo de pensamento, tecendo enredos e narrativas sobre o funcionamento do mercado como se de um ecossistema natural se tratasse, com as suas leis da oferta e da procura, ignorando a forma destrutiva como o capitalismo impactou o fazer da cidade.

Na origem da escalada de preços que tomou o parque imobiliário da cidade de Lisboa (entre outras da Europa) não estão os promotores imobiliários ou os vistos gold, mas grandes movimentações de capital. Em resposta aos efeitos da crise financeira de 2007-2008, a Reserva Federal Americana, o Banco de Inglaterra e, mais tarde, o Banco Central Europeu, despoletaram um vasto programa monetário de “expansão quantitativa”. A margem de liquidez introduzida no sistema bancário por acção desta política, associada à instabilidade pressentida pelos vários agentes do sistema financeiro durante a década que se seguiu, favoreceram a compra de activos seguros por parte de grandes fundos de investimento.
Deste modo, aquele capital criado pelos bancos centrais e injectado directamente na banca com o intuito de incentivar a retoma do crédito e do investimento foi antes aplicado na aquisição, em grande escala, de bens imóveis.

É isto que ajuda a explicar como, a partir de 2009 e na sequência de uma crise que atingiu profundamente o sistema de crédito, a cidade de Londres tenha assistido a uma extraordinária sobrevalorização do seu parque imobiliário. No meio de uma profunda crise de austeridade, tal fenómeno não traduziu uma verdadeira dinâmica de investimento, mas antes um processo de parqueamento de capitais perante o cenário de instabilidade mundial que então se verificava. Com a inflação rápida nas cidades de primeira linha, os fundos gestores partiram naturalmente à procura de outras oportunidades de investimento. É fácil constatar que Lisboa foi uma dessas cidades de segunda linha: uma economia frágil, com um parque imobiliário em desvalorização, mas também com políticas fiscais amigáveis ao investimento estrangeiro e que oferecia boas perspectivas de estabilização económica.

O risco de tal fenómeno deve-se ao facto da vivacidade momentaneamente sentida no sector imobiliário ser devida mais a um fenómeno conjuntural – o parqueamento de capitais – do que estrutural da economia. O interesse dos fundos de investimento sinaliza para os restantes agentes do mercado a existência de um parque edificado em valorização. Esta perspectiva de crescimento, por sua vez, motiva outros investidores a procurarem as suas oportunidades, e durante algum tempo observa-se a excitação habitual destes momentos de corrida ao ouro.
Os indicadores positivos fomentam o investimento e o negócio. Os promotores imobiliários entram em jogo e na subida da maré também os pequenos e médios agentes da construção têm algo a ganhar. As entidades públicas, por outro lado, ao invés de actuarem como reguladores e moderadores, entregam-se aos benefícios resultantes do sobreaquecimento da economia no curto prazo, pelo consequente afluxo de receitas.
No fim da linha estão os mais vulneráveis, os últimos resistentes de uma cidade desvalorizada e envelhecida onde antes ninguém queria investir e fixar-se, agora tratados como empecilho ao investimento e à fixação de novas actividades.

Só compreendendo que não estamos perante um verdadeiro funcionamento normal do mercado é que podemos explicar as suas irracionalidades. Somos chegados ao momento em que os preços praticados em Lisboa já pouco asseguram a margem para a aquisição, recuperação e venda dos bens imóveis disponíveis – e no entanto eles vendem-se. É um momento em que os próprios agentes construtores, conhecedores da realidade a partir da “trincheira” da economia, começam a não ir a jogo. No entanto, os fundos imobiliários ainda respondem aos sinais positivos criados pelo fenómeno que eles próprios geraram. O dinheiro atrai dinheiro.

O momento chegará em que estes mesmos agentes terão a percepção deste ciclo e do seu fim. Atingido o tecto de preços do parque imobiliário das nossas cidades, só lhes restará desvalorizar. Nesse momento, os mesmos fundos que correram para aqui parquear os capitais que representam, sem identidade e sem pátria, levantarão voo para aterrar noutras paragens. O turismo, as actividades económicas entretanto geradas, os investidores estrangeiros atraídos para Portugal ou outros factores estruturais poderão ajudar a mitigar os efeitos desse processo. Mas o ajustamento do preço do imobiliário em baixa não deixará de impactar a nossa pequena e vulnerável economia. Estaremos preparados para o contra-ciclo?


Sobre este tema ler também: Alguns dados para compreender a crise da construção em Portugal, Uma história de sobreaquecimento da economia e A falsa recuperação do mercado imobiliário.

Quando a cidade é o vilão



Este texto contém spoilers sobre o filme Joker de Todd Phillips.

O vilão de Joker é a cidade de Gotham, imersa numa crise de lixo, palco de uma sociedade à beira da desagregação. Gotham é um lugar para onde convergem todos os males, reflexo último de um tempo tomado pela desigualdade e pelo abandono. Um mundo em decadência apoteótica.

É por esse deserto de humanidade que vemos Arthur Fleck caminhar dia após dia, subindo aquela longa escadaria que o seu corpo, abatido e vencido, enfrenta tortuosamente a caminho de casa. Arthur é um homem tão à beira do colapso como aquela cidade, procurando existir no meio de uma indiferente normalidade, tudo fazendo para conter o distúrbio mental, tal como vai reprimindo o riso patológico que, quando menos deseja, transborda de si.

O maior feito de Joker é navegar por entre a estreita linha do bem e do mal. Longe de conformar um olhar empático e desculpabilizador do vilão enquanto vítima, Todd Phillips filma a vertigem de um homem em queda, entre a fragilidade e a monstruosidade, como retrata o corpo anguloso de Joaquin Phoenix e assinala com minimalismo magistral a perturbante trilha sonora de Hildur Guðnadóttir.

Estranha circunstância, que na queda de Gotham, Arthur acabará por receber das mãos de uma multidão em fúria o único gesto de afecto que irá conhecer. É àquele caos à solta que Arthur se entrega, no derradeiro momento, desenhando um sorriso de sangue na própria face e sacrificando-se no altar de Joker, tornando-se assim na sua primeira vítima.

Por fim, o destino ditará que Joker e Batman acabarão por nascer no mesmo dia de caos, ambos filhos daquela cidade malsã onde não podem mais existir vilãos nem heróis.

Quarteirão da Portugália: um debate público, mas pouco transparente



De acordo com a descrição das alterações feita pelo Diário de Notícias, a discussão pública teve pouco efeito nas intenções de projecto do quarteirão da Portugália. Também o facto de o relatório com as conclusões daquela consulta aos cidadãos não ter sido divulgado leva a concluir que o processo não estará a ser conduzido com a devida transparência.

O período de debate público sobre o projeto do quarteirão da Portugália terminou no dia 18 de junho. Uma notícia publicada no Diário de Notícias no passado dia 6 dá conta de que os serviços técnicos da Câmara Municipal de Lisboa não só elaboraram o relatório com as conclusões extraídas da consulta feita aos cidadãos como estas foram já comunicadas ao promotor, tendo mesmo sido entregue um projecto com as correspondentes alterações.

Não abona à transparência do processo o facto de este relatório não ter sido publicamente divulgado, o que se justificaria pelo enquadramento de impacte relevante daquela operação urbanística, bem como pela contestação suscitada pela construção de um volume edificado com 60 metros de altura que motivou uma petição reunindo localmente mais de 2800 assinaturas.

Da descrição feita pelo DN podemos concluir que a maior alteração é a redução da altura daquele bloco em apenas 11 metros, passando também a ter uma localização mais interior em relação ao que estava inicialmente projectado. Na prática esta exigência reflecte somente o objectivo de minimizar o impacto que o edifício tinha sobre as vistas da cidade a partir do Miradouro do Monte Agudo e da Penha de França, uma vez que a cércea de 49 metros continuará a desrespeitar a regra geral de integração na altura média das fachadas da zona envolvente que, naquela zona da Avenida Almirante Reis, se situa entre os 20 e os 25 metros.

Significa isto que a aprovação daquela proposta só poderá prosseguir com a aceitação da cláusula de excepção do PDM prevista para situações de remate de quarteirão – o que, naquele caso, se afigura de aplicabilidade muito duvidosa. Concretiza-se assim um precedente perigoso que poderá sempre ser invocado pelos promotores imobiliários em zonas consolidadas e cuja admissibilidade já não dependerá tanto da vigência de uma regra geral do PDM mas da aceitação casuística que venha a ser feita pelos serviços da Câmara Municipal de Lisboa.

Outras dúvidas se levantam relativamente à questão dos créditos da construção. Por um lado, o artigo do DN faz um destaque referindo que o aumento de área resultante da aplicação do RSIOUIM é reduzido de 11 mil para seis mil metros quadrados. No entanto, o mesmo texto refere que os serviços técnicos municipais “confirmaram os cálculos efectuados pelo projectista”. Em que ficamos?

Interroga-se se os créditos de construção foram efectivamente reduzidos ou se foram apenas retirados da proposta, em área edificada, mas aceites pela CML, revertendo antes para créditos que o promotor não utilizou, mas de que poderá beneficiar sobre outra forma – transaccionando, por exemplo, no mercado imobiliário ao abrigo daquele mesmo sistema de incentivos.

É assim legítimo questionar a CML quanto ao escrutínio exercido na análise da aplicabilidade dos parâmetros de cálculo do regime de créditos de construção, tendo em conta as fragilidades de alguns fundamentos apresentados: por exemplo, os créditos reclamados pela solução de rega de espaço público – num projecto onde não existe espaço público, mas apenas espaço privado de utilização pública – ou da iluminação pública – tratando-se afinal de um espaço privado.

Se os serviços técnicos confirmaram efectivamente os cálculos efectuados pelo projectista, como refere a CML em resposta ao DN, porque é que esse parecer não consta da documentação divulgada no âmbito do processo de discussão pública? Onde é que está esse parecer, afinal?

Persistem assim justificadas dúvidas sobre o facilitismo e, agora, alguma falta de transparência que parecem envolver o licenciamento desta operação, caso paradigmático do modo como a Câmara Municipal de Lisboa não parece estar a exercer o seu devido papel de mediador entre o interesse privado e o interesse público, sendo mais favorável a permitir o alavancamento dos parâmetros de construção e a correspondente especulação do que a aplicar de forma equitativa as regras de planeamento que todos deviam cumprir.


Sobre este tema ler também: Contributo para o debate público do Quarteirão da Portugália.

Prédio Coutinho: legalidade e decência



A um martelo todos os problemas se parecem com um prego – a expressão parece adequar-se à actuação da Vianapolis que teve como única missão, desde 2004, desalojar os residentes do Edifício Jardim, também conhecido como “Prédio Coutinho”.

Esta sociedade anónima de capitais exclusivamente públicos – pertencendo ao Estado (60%) e à Câmara Municipal de Viana do Castelo (40%) – foi constituída no ano 2000 tendo por objecto a gestão dos investimentos a realizar no quadro do Programa POLIS, não podendo, de acordo com os seus estatutos, prolongar-se para além de 31 de Dezembro de 2004. No entanto, pelo fundamento único de não se ter concluído o processo de expropriação e subsequente demolição do Edifício Jardim, a Vianapolis conseguiu justificar a sua existência muito para lá do termo previsto para a sua actividade, com os correspondentes encargos em fornecimentos, serviços externos e custos de pessoal, até aos dias de hoje – ver Auditoria à sustentabilidade de empresas de capitais públicos (pág. 30, 31), Tribunal de Contas, 2011.

Como se pode verificar a partir do Portal BASE, só no ano de 2019 somam-se já quase 60 mil euros em Patrocínios Judiciários. Considerados os dados relativos aos últimos dois anos, em assessoria jurídica, financeira e gestão de projectos, temos mais de 130 mil euros, tudo em ajustes directos promovidos pela Vianapolis.

Para lá destes contratos, do Portal BASE figura apenas informação relativa à empreitada de demolição do Edifício Jardim, lançada em 2018 no valor de 1.168.536,41 €, e dois outros processos de 2014 que vale a pena olhar com alguma atenção. Temos, por um lado, uma empreitada de "Reabilitação sobre as patologias associadas às infiltrações nas caves do Edifício Quarteirão (...)", no valor de 247.103,27 €, e ainda a Fiscalização daquela empreitada no valor de 7.960,00 €.

Ora o Edifício Quarteirão é o "edifício de luxo" construído pela Vianapolis, para onde pretendia deslocar os moradores expropriados do Edifício Coutinho. Numa reportagem promovida pelo Público em 2018 podemos ver algumas filmagens evidenciando o mau estado de conservação em que este edifício se encontrava no ano passado.



Parece assim que o Prédio Coutinho se tornou num bom pretexto para a Vianapolis justificar quase 20 anos de prolongada existência, muito para lá da operacionalidade do programa financeiro que lhe deu origem. Acresce a isto que, tendo como único objectivo a expropriação dos seus moradores, esta sociedade serviu para concretizar uma política odiosa pela qual dificilmente um município daria a cara.

Poderá dizer-se que o processo de expropriação do Edifício Jardim seguiu todos os trâmites legais, em todas as instâncias, e que todas elas validaram a posição do Estado contra os proprietários. Mas importa ter presente que existe a questão jurídica mas existe igualmente a questão política. É o próprio Supremo Tribunal Administrativo que o refere: Os tribunais administrativos só tratam de problemas de legalidade, sendo alheios à inconveniência ou ao demérito das opções da Administração.

Foi o Governo Português que atribuiu, no quadro dos poderes que detém, a declaração de utilidade pública das expropriações a realizar, decretadas urgentes, a pedido da sociedade Vianapolis. Uma decisão para a qual nenhum dos cidadãos foi chamado a participar. A este respeito, não coube aos tribunais pronunciarem-se sobre os méritos da decisão de expropriar, mas apenas quanto à legalidade dos actos praticados no âmbito dos respectivos processos.

Importa aliás dizer que seria sempre possível, ao Estado e ao município, regulamentar no sentido de instituir o direito de opção para, a pouco e pouco, ir adquirindo as fracções em falta, ou, em alternativa, accionar a expropriação aquando da transmissão a herdeiros – assegurando o usufruto da presente geração. O processo poderia durar uma ou duas décadas, um prazo insignificante no que respeita ao tempo da cidade, bem maior do que o de um mandato autárquico ou de um POLIS.

Deste modo, ainda que a vitória na via judicial confira ao processo legitimidade jurídica, não serve de atestado quanto à legitimidade política ou à boa qualidade das decisões que lhe deram origem. O Estado de Direito faz-se de Leis mas faz-se também da decência na relação entre o Estado e os cidadãos. Ora estes proprietários não cometeram qualquer crime, não fizeram nenhuma ocupação ilegal, não violaram quaisquer regras.

Cabia ao Estado e à Câmara Municipal de Viana do Castelo levar a cabo uma estratégia negocial que não permitisse chegar à brutalidade social a que temos assistido – uma situação em que proprietários são arrastados para o calvário dos tribunais por uma sociedade que tem todo o tempo e o dinheiro do mundo para litigar contra os cidadãos, actuando como testa de ferro de políticos que não foram capazes de fazer melhor nem quiseram assumir o custo político das suas decisões.

Lisboa em altura: o manto diáfano da arquitectura


Imagem: Heinz Lieber, Panorama Alexanderplatz (parcial), 1972.

O artigo de Paulo Martins Barata – ler Lisboa em altura, disponível na íntegra aqui – propõe-se abrir um debate em defesa da densificação e do aumento da altura dos edifícios no centro da cidade, no que entende ser um imperativo ecológico de grande urgência para criar uma cidade mais acessível e democrática.

O texto toma a forma de manifesto espontâneo, mais provocatório do que um exercício ponderado de reflexão e análise sobre o fazer da cidade. Talvez dessa impulsividade resultem algumas falácias e contradições que ali podemos encontrar, de que o exemplo mais infeliz será a acusação de que a mesma opinião pública que durante a sinistra gestão de Edite Estrela, serenamente sancionou o crime ambiental que foi a construção de um tapete ininterrupto de 5 milhões de metros quadrados em 10 pisos ao longo do IC19 (…) sente-se agora ferida na sua probidade histórica e patrimonial por uma “torre” de 16 pisos na Almirante Reis.

Ainda que possa não ser essa a intenção do autor, a exposição e a actualidade do tema não podem deixar de ser entendidas no contexto da actual discussão em torno do projeto da requalificação do Quarteirão da Portugália, que o próprio referencia nesta passagem. A este respeito temos desde logo uma evidente contradição: defende-se, por um lado, que a construção em altura deve obrigatoriamente ser concursada, avaliada, escrutinada e debatida como nenhuma outra, mas por outro não se abstém de desconsiderar a opinião pública quando essa reacção é negativa e contrária às vontades dos arquitectos. Tomado à letra, outra coisa não seria do que atacar o povo em nome da democracia.

Importa dizer que a opinião pública não foi tida nem achada na construção massificada da grande mancha suburbana que se estendeu em várias direcções da área metropolitana de Lisboa durante as décadas de 80, 90 e ainda durante os primeiros anos deste século. Devemos também ter presente que, em boa verdade, a conformação dos subúrbios do eixo Lisboa-Sintra antecede em muito, na sua origem, os anos do mandato autárquico da presidente socialista e que estes têm por base factores muito diversos e mais vastos que impactaram todo o território nacional e em particular o litoral, entre os quais não podemos deixar de elencar as políticas de acesso ao crédito para aquisição de habitação e o enorme peso que o sector da construção civil atingiu no todo do produto da economia durante estas décadas.

Ao invocar os subúrbios dormitório dos arredores de Lisboa, com os seus 10 pisos ao longo do IC19, como contraponto à opção pela construção em altura que entende ser a solução de densificação sustentável e ambientalmente desejável, o autor está a laborar numa falácia: o facto de “a” ser mau – ou ter dado maus resultados – não significa que “b” seja bom – e que não possa também dar maus resultados. Por outro lado, elencar o exemplo da proposta de Hans Kollhoff para a Alexanderplatz em Berlim ou da Park Avenue em Nova Iorque é contribuir para uma amálgama argumentativa com vista a estabelecer correlações que uma análise mais cuidada facilmente refutará.

Não está em causa rejeitar, por princípio, a possibilidade de projectar uma operação urbanística com edifícios em altura no enquadramento de uma grande requalificação da Praça de Espanha, como avança o arquitecto, mas importa ter presente que os contextos de escala urbana, das tipologias de espaço e de vias, são substancialmente diversos. Basta dizer que na Alexanderplatz cabem duas Praças de Espanha e oito Quarteirões da Portugália e que a praça berlinense é enquadrada por grandes vias urbanas, enquanto a Praça (presentemente só em nome) de Espanha é atravessada por estradas rodoviárias de intenso volume de tráfego, hostis à vivência humana – que o projecto do novo parque urbano irá impactar de uma forma que se espera positiva e onde até os patos (mansos, não bravos) serão bem-vindos.

No âmbito deste debate, a discussão despoletada pela pequena “torre” do Quarteirão da Portugália afigura-se paradigmática. Tal discussão nada tem que ver com feridas sentimentais ou hipersensibilidades à construção em altura, assim como não está em causa a qualidade conceptual da proposta. Mas o que este processo veio expor, por ter sido submetido a debate público, foram as fragilidades do regime de incentivos em vigor na cidade de Lisboa, que se traduz na possibilidade de alavancar expressivamente as áreas de construção muito acima dos limites previstos no PDM, bem como o deficiente (para não dizer nulo) escrutínio que a Câmara Municipal exerce na análise da aplicabilidade dos seus parâmetros – ler Contributo para o debate público do Quarteirão da Portugália.

É esta circunstância que, no contexto da Avenida Almirante Reis, se traduz numa solução em altura que resulta na desconformidade com a envolvente ao abrigo de uma cláusula de excepcionalidade dificilmente aceitável no enquadramento regulamentar. Não beneficia o debate público o facto de, neste caso, a arquitectura aparecer como uma espécie de manto diáfano, fantasiando a realidade de uma operação que é tão especulativa como qualquer outra e cujo efectivo suporte nos regulamentos urbanos motiva a justa interrogação dos cidadãos.

Não se trata assim de defender – ao contrário do que é sugerido neste artigo – a subalternização da arquitectura em relação a outros parâmetros estratégicos. Antes se constata que um debate sobre a construção em altura não pode ser feito ao abrigo de exemplos avulsos ou no domínio estrito da arquitectura, mas no quadro mais vasto de uma discussão multi-disciplinar da cidade, que tem o seu lugar na conformação, participada e discutida, dos planos e regulamentos que posteriormente informarão o seu destino. Um lugar onde pode ser questionada uma estratégia de densificação, para lá de uma visão binária como aquela que nos é apresentada, a preto e branco, acerca dos seus impactos.

Preocupação maior nos deve motivar tal repto, assente apenas no entusiasmo retórico e sem qualquer dever de quantificação, quando estamos perante tecidos consolidados como são os nossos centros urbanos, onde o vigor do imobiliário e da construção, neste breve ciclo de sobreaquecimento, faz já sentir os seus limites de carga e as suas muitas fragilidades.