Quarteirão da Portugália: um debate público, mas pouco transparente

De acordo com a descrição das alterações feita pelo Diário de Notícias, a discussão pública teve pouco efeito nas intenções de projecto do quarteirão da Portugália. Também o facto de o relatório com as conclusões daquela consulta aos cidadãos não ter sido divulgado leva a concluir que o processo não estará a ser conduzido com a devida transparência.

O período de debate público sobre o projeto do quarteirão da Portugália terminou no dia 18 de junho. Uma notícia publicada no Diário de Notícias no passado dia 6 dá conta de que os serviços técnicos da Câmara Municipal de Lisboa não só elaboraram o relatório com as conclusões extraídas da consulta feita aos cidadãos como estas foram já comunicadas ao promotor, tendo mesmo sido entregue um projecto com as correspondentes alterações.

Não abona à transparência do processo o facto de este relatório não ter sido publicamente divulgado, o que se justificaria pelo enquadramento de impacte relevante daquela operação urbanística, bem como pela contestação suscitada pela construção de um volume edificado com 60 metros de altura que motivou uma petição reunindo localmente mais de 2800 assinaturas.

Da descrição feita pelo DN podemos concluir que a maior alteração é a redução da altura daquele bloco em apenas 11 metros, passando também a ter uma localização mais interior em relação ao que estava inicialmente projectado. Na prática esta exigência reflecte somente o objectivo de minimizar o impacto que o edifício tinha sobre as vistas da cidade a partir do Miradouro do Monte Agudo e da Penha de França, uma vez que a cércea de 49 metros continuará a desrespeitar a regra geral de integração na altura média das fachadas da zona envolvente que, naquela zona da Avenida Almirante Reis, se situa entre os 20 e os 25 metros.

Significa isto que a aprovação daquela proposta só poderá prosseguir com a aceitação da cláusula de excepção do PDM prevista para situações de remate de quarteirão – o que, naquele caso, se afigura de aplicabilidade muito duvidosa. Concretiza-se assim um precedente perigoso que poderá sempre ser invocado pelos promotores imobiliários em zonas consolidadas e cuja admissibilidade já não dependerá tanto da vigência de uma regra geral do PDM mas da aceitação casuística que venha a ser feita pelos serviços da Câmara Municipal de Lisboa.

Outras dúvidas se levantam relativamente à questão dos créditos da construção. Por um lado, o artigo do DN faz um destaque referindo que o aumento de área resultante da aplicação do RSIOUIM é reduzido de 11 mil para seis mil metros quadrados. No entanto, o mesmo texto refere que os serviços técnicos municipais “confirmaram os cálculos efectuados pelo projectista”. Em que ficamos?

Interroga-se se os créditos de construção foram efectivamente reduzidos ou se foram apenas retirados da proposta, em área edificada, mas aceites pela CML, revertendo antes para créditos que o promotor não utilizou, mas de que poderá beneficiar sobre outra forma – transaccionando, por exemplo, no mercado imobiliário ao abrigo daquele mesmo sistema de incentivos.

É assim legítimo questionar a CML quanto ao escrutínio exercido na análise da aplicabilidade dos parâmetros de cálculo do regime de créditos de construção, tendo em conta as fragilidades de alguns fundamentos apresentados: por exemplo, os créditos reclamados pela solução de rega de espaço público – num projecto onde não existe espaço público, mas apenas espaço privado de utilização pública – ou da iluminação pública – tratando-se afinal de um espaço privado.

Se os serviços técnicos confirmaram efectivamente os cálculos efectuados pelo projectista, como refere a CML em resposta ao DN, porque é que esse parecer não consta da documentação divulgada no âmbito do processo de discussão pública? Onde é que está esse parecer, afinal?

Persistem assim justificadas dúvidas sobre o facilitismo e, agora, alguma falta de transparência que parecem envolver o licenciamento desta operação, caso paradigmático do modo como a Câmara Municipal de Lisboa não parece estar a exercer o seu devido papel de mediador entre o interesse privado e o interesse público, sendo mais favorável a permitir o alavancamento dos parâmetros de construção e a correspondente especulação do que a aplicar de forma equitativa as regras de planeamento que todos deviam cumprir.

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Sobre este tema ler também: Contributo para o debate público do Quarteirão da Portugália.

Prédio Coutinho: legalidade e decência

A um martelo todos os problemas se parecem com um prego – a expressão parece adequar-se à actuação da Vianapolis que teve como única missão, desde 2004, desalojar os residentes do Edifício Jardim, também conhecido como “Prédio Coutinho”.

Esta sociedade anónima de capitais exclusivamente públicos – pertencendo ao Estado (60%) e à Câmara Municipal de Viana do Castelo (40%) – foi constituída no ano 2000 tendo por objecto a gestão dos investimentos a realizar no quadro do Programa POLIS, não podendo, de acordo com os seus estatutos, prolongar-se para além de 31 de Dezembro de 2004. No entanto, pelo fundamento único de não se ter concluído o processo de expropriação e subsequente demolição do Edifício Jardim, a Vianapolis conseguiu justificar a sua existência muito para lá do termo previsto para a sua actividade, com os correspondentes encargos em fornecimentos, serviços externos e custos de pessoal, até aos dias de hoje – ver Auditoria à sustentabilidade de empresas de capitais públicos (pág. 30, 31), Tribunal de Contas, 2011.

Como se pode verificar a partir do Portal BASE, só no ano de 2019 somam-se já quase 60 mil euros em Patrocínios Judiciários. Considerados os dados relativos aos últimos dois anos, em assessoria jurídica, financeira e gestão de projectos, temos mais de 130 mil euros, tudo em ajustes directos promovidos pela Vianapolis.

Para lá destes contratos, do Portal BASE figura apenas informação relativa à empreitada de demolição do Edifício Jardim, lançada em 2018 no valor de 1.168.536,41 €, e dois outros processos de 2014 que vale a pena olhar com alguma atenção. Temos, por um lado, uma empreitada de "Reabilitação sobre as patologias associadas às infiltrações nas caves do Edifício Quarteirão (...)", no valor de 247.103,27 €, e ainda a Fiscalização daquela empreitada no valor de 7.960,00 €.

Ora o Edifício Quarteirão é o "edifício de luxo" construído pela Vianapolis, para onde pretendia deslocar os moradores expropriados do Edifício Coutinho. Numa reportagem promovida pelo Público em 2018 podemos ver algumas filmagens evidenciando o mau estado de conservação em que este edifício se encontrava no ano passado.



Parece assim que o Prédio Coutinho se tornou num bom pretexto para a Vianapolis justificar quase 20 anos de prolongada existência, muito para lá da operacionalidade do programa financeiro que lhe deu origem. Acresce a isto que, tendo como único objectivo a expropriação dos seus moradores, esta sociedade serviu para concretizar uma política odiosa pela qual dificilmente um município daria a cara.

Poderá dizer-se que o processo de expropriação do Edifício Jardim seguiu todos os trâmites legais, em todas as instâncias, e que todas elas validaram a posição do Estado contra os proprietários. Mas importa ter presente que existe a questão jurídica mas existe igualmente a questão política. É o próprio Supremo Tribunal Administrativo que o refere: Os tribunais administrativos só tratam de problemas de legalidade, sendo alheios à inconveniência ou ao demérito das opções da Administração.

Foi o Governo Português que atribuiu, no quadro dos poderes que detém, a declaração de utilidade pública das expropriações a realizar, decretadas urgentes, a pedido da sociedade Vianapolis. Uma decisão para a qual nenhum dos cidadãos foi chamado a participar. A este respeito, não coube aos tribunais pronunciarem-se sobre os méritos da decisão de expropriar, mas apenas quanto à legalidade dos actos praticados no âmbito dos respectivos processos.

Importa aliás dizer que seria sempre possível, ao Estado e ao município, regulamentar no sentido de instituir o direito de opção para, a pouco e pouco, ir adquirindo as fracções em falta, ou, em alternativa, accionar a expropriação aquando da transmissão a herdeiros – assegurando o usufruto da presente geração. O processo poderia durar uma ou duas décadas, um prazo insignificante no que respeita ao tempo da cidade, bem maior do que o de um mandato autárquico ou de um POLIS.

Deste modo, ainda que a vitória na via judicial confira ao processo legitimidade jurídica, não serve de atestado quanto à legitimidade política ou à boa qualidade das decisões que lhe deram origem. O Estado de Direito faz-se de Leis mas faz-se também da decência na relação entre o Estado e os cidadãos. Ora estes proprietários não cometeram qualquer crime, não fizeram nenhuma ocupação ilegal, não violaram quaisquer regras.

Cabia ao Estado e à Câmara Municipal de Viana do Castelo levar a cabo uma estratégia negocial que não permitisse chegar à brutalidade social a que temos assistido – uma situação em que proprietários são arrastados para o calvário dos tribunais por uma sociedade que tem todo o tempo e o dinheiro do mundo para litigar contra os cidadãos, actuando como testa de ferro de políticos que não foram capazes de fazer melhor nem quiseram assumir o custo político das suas decisões.

Lisboa em altura: o manto diáfano da arquitectura

Imagem: Heinz Lieber, Panorama Alexanderplatz (parcial), 1972.

O artigo de Paulo Martins Barata – ler Lisboa em altura, disponível na íntegra aqui – propõe-se abrir um debate em defesa da densificação e do aumento da altura dos edifícios no centro da cidade, no que entende ser um imperativo ecológico de grande urgência para criar uma cidade mais acessível e democrática.

O texto toma a forma de manifesto espontâneo, mais provocatório do que um exercício ponderado de reflexão e análise sobre o fazer da cidade. Talvez dessa impulsividade resultem algumas falácias e contradições que ali podemos encontrar, de que o exemplo mais infeliz será a acusação de que a mesma opinião pública que durante a sinistra gestão de Edite Estrela, serenamente sancionou o crime ambiental que foi a construção de um tapete ininterrupto de 5 milhões de metros quadrados em 10 pisos ao longo do IC19 (…) sente-se agora ferida na sua probidade histórica e patrimonial por uma “torre” de 16 pisos na Almirante Reis.

Ainda que possa não ser essa a intenção do autor, a exposição e a actualidade do tema não podem deixar de ser entendidas no contexto da actual discussão em torno do projeto da requalificação do Quarteirão da Portugália, que o próprio referencia nesta passagem. A este respeito temos desde logo uma evidente contradição: defende-se, por um lado, que a construção em altura deve obrigatoriamente ser concursada, avaliada, escrutinada e debatida como nenhuma outra, mas por outro não se abstém de desconsiderar a opinião pública quando essa reacção é negativa e contrária às vontades dos arquitectos. Tomado à letra, outra coisa não seria do que atacar o povo em nome da democracia.

Importa dizer que a opinião pública não foi tida nem achada na construção massificada da grande mancha suburbana que se estendeu em várias direcções da área metropolitana de Lisboa durante as décadas de 80, 90 e ainda durante os primeiros anos deste século. Devemos também ter presente que, em boa verdade, a conformação dos subúrbios do eixo Lisboa-Sintra antecede em muito, na sua origem, os anos do mandato autárquico da presidente socialista e que estes têm por base factores muito diversos e mais vastos que impactaram todo o território nacional e em particular o litoral, entre os quais não podemos deixar de elencar as políticas de acesso ao crédito para aquisição de habitação e o enorme peso que o sector da construção civil atingiu no todo do produto da economia durante estas décadas.

Ao invocar os subúrbios dormitório dos arredores de Lisboa, com os seus 10 pisos ao longo do IC19, como contraponto à opção pela construção em altura que entende ser a solução de densificação sustentável e ambientalmente desejável, o autor está a laborar numa falácia: o facto de “a” ser mau – ou ter dado maus resultados – não significa que “b” seja bom – e que não possa também dar maus resultados. Por outro lado, elencar o exemplo da proposta de Hans Kollhoff para a Alexanderplatz em Berlim ou da Park Avenue em Nova Iorque é contribuir para uma amálgama argumentativa com vista a estabelecer correlações que uma análise mais cuidada facilmente refutará.

Não está em causa rejeitar, por princípio, a possibilidade de projectar uma operação urbanística com edifícios em altura no enquadramento de uma grande requalificação da Praça de Espanha, como avança o arquitecto, mas importa ter presente que os contextos de escala urbana, das tipologias de espaço e de vias, são substancialmente diversos. Basta dizer que na Alexanderplatz cabem duas Praças de Espanha e oito Quarteirões da Portugália e que a praça berlinense é enquadrada por grandes vias urbanas, enquanto a Praça (presentemente só em nome) de Espanha é atravessada por estradas rodoviárias de intenso volume de tráfego, hostis à vivência humana – que o projecto do novo parque urbano irá impactar de uma forma que se espera positiva e onde até os patos (mansos, não bravos) serão bem-vindos.

No âmbito deste debate, a discussão despoletada pela pequena “torre” do Quarteirão da Portugália afigura-se paradigmática. Tal discussão nada tem que ver com feridas sentimentais ou hipersensibilidades à construção em altura, assim como não está em causa a qualidade conceptual da proposta. Mas o que este processo veio expor, por ter sido submetido a debate público, foram as fragilidades do regime de incentivos em vigor na cidade de Lisboa, que se traduz na possibilidade de alavancar expressivamente as áreas de construção muito acima dos limites previstos no PDM, bem como o deficiente (para não dizer nulo) escrutínio que a Câmara Municipal exerce na análise da aplicabilidade dos seus parâmetros – ler Contributo para o debate público do Quarteirão da Portugália.

É esta circunstância que, no contexto da Avenida Almirante Reis, se traduz numa solução em altura que resulta na desconformidade com a envolvente ao abrigo de uma cláusula de excepcionalidade dificilmente aceitável no enquadramento regulamentar. Não beneficia o debate público o facto de, neste caso, a arquitectura aparecer como uma espécie de manto diáfano, fantasiando a realidade de uma operação que é tão especulativa como qualquer outra e cujo efectivo suporte nos regulamentos urbanos motiva a justa interrogação dos cidadãos.

Não se trata assim de defender – ao contrário do que é sugerido neste artigo – a subalternização da arquitectura em relação a outros parâmetros estratégicos. Antes se constata que um debate sobre a construção em altura não pode ser feito ao abrigo de exemplos avulsos ou no domínio estrito da arquitectura, mas no quadro mais vasto de uma discussão multi-disciplinar da cidade, que tem o seu lugar na conformação, participada e discutida, dos planos e regulamentos que posteriormente informarão o seu destino. Um lugar onde pode ser questionada uma estratégia de densificação, para lá de uma visão binária como aquela que nos é apresentada, a preto e branco, acerca dos seus impactos.

Preocupação maior nos deve motivar tal repto, assente apenas no entusiasmo retórico e sem qualquer dever de quantificação, quando estamos perante tecidos consolidados como são os nossos centros urbanos, onde o vigor do imobiliário e da construção, neste breve ciclo de sobreaquecimento, faz já sentir os seus limites de carga e as suas muitas fragilidades.

Contributo para o debate público do Quarteirão da Portugália

A Câmara Municipal de Lisboa submeteu o projeto de obras de alteração e ampliação do quarteirão da Portugália, também denominado como Portugália Plaza, a debate público. Este processo é obrigatório devido à natureza da operação que promove a construção de um bloco com 60 metros de altura ao abrigo de uma cláusula de excepção do regulamento do PDM prevista para situações de remate de quarteirão, excedendo em duas vezes e meia a média das alturas das fachadas da zona envolvente – estimada em cerca de 25 metros a partir da análise das peças desenhadas disponíveis.

Pese embora a polarização do debate através das redes sociais que tantas vezes contribui para uma lógica de entrincheiramento de posições, contra ou a favor, revela-se evidente que existe um genuíno desejo de participação por parte dos cidadãos. A principal motivação para tal reside no sentimento adverso quanto à opção pela construção em altura que gera uma desconformidade com a estrutura de quarteirões existente. O processo parece, no entanto, dificultado pelos equívocos gerados por uma discussão centrada mais na apresentação do projecto de arquitectura em prejuízo de um olhar mais vasto sobre o enquadramento urbano da operação que ali se propõe levar a cabo, declarada de impacte relevante e/ou semelhante a operação de loteamento.

Aspecto de decisiva importância na compreensão desta operação imobiliária é o seu respaldo no Regulamento Municipal que aprova o Sistema de Incentivos a Operações Urbanísticas com Interesse Municipal (RSIOUIM). Este regulamento, em vigor desde 2013, prevê a concessão de um aumento da área de construção a operações urbanísticas que prossigam determinados objectivos considerados de interesse estratégico para o município tais como a promoção da habitação, a melhoria da qualidade habitacional, da acessibilidade e segurança dos edifícios, a salvaguarda e valorização do património ou o desempenho energético e a sustentabilidade ambiental.

Ao abrigo deste sistema de incentivos, o projeto Portugália Plaza reclama um acréscimo de superfície de pavimento de 11.049,10 m2, a somar ao valor base resultante da aplicação dos índices previstos no Regulamento do Plano Director Municipal de Lisboa (RPDML), de 18.022,25 m2, resultando uma área total de 29.071,35 m2. Trata-se de um acréscimo de 60% à área edificada de que resulta uma área bruta de construção de 44.411,83 m2, bastante superior à área anteriormente existente de 27.201,00 m2.

O acréscimo expressivo de capacidade edificatória gerado pelos efeitos do modelo de cálculo dos créditos de construção previsto no RSIOUIM não pode deixar de causar alguma perplexidade. Essa é uma reflexão que transcende, é certo, o âmbito específico deste processo de discussão pública. No entanto, afigura-se claro que o actual modelo não estará devidamente calibrado, em especial pela ausência de mecanismos capazes de equilibrar a relação entre o benefício gerado e a realidade envolvente, em particular em zonas consolidadas. Esta circunstância agrava-se pelo facto da fórmula de cálculo, aplicada em função da área de lote da operação, não prever uma degradação gradual da majoração do índice de edificabilidade que evite acréscimos de área desproporcionados, de impacto excessivo no caso de grandes parcelas urbanas, como parece suceder no actual projecto.

Os méritos deste regime são aliás bastante questionáveis. Se é certo que os municípios devem actuar no sentido de incentivar o investimento, especialmente em alturas de crise, importa igualmente considerar a sua acção enquanto reguladores do mercado em momentos de euforia do imobiliário. O argumento a favor do aumento de áreas parece ser a vontade de prosseguir uma estratégia de densificação de que resulte a redução do preço por m2 da construção, em geral, e da habitação em particular. No entanto, deveria considerar-se o efeito inflaccionário gerado por esse aumento do potencial edificatório no custo do solo urbano – cujo impacto se verifica não só sobre as parcelas disponíveis mas também sobre a envolvente consolidada. Para lá disto, resta ponderar todos os custos gerados em cargas sobre as infraestruturas urbanas e demais solicitações impostas ao território da cidade, que uma gestão de curto prazo – mais centrada sobre os efeitos imediatos em acréscimo de receitas por via das taxas sobre a edificação – poderá, erradamente, desprezar.

Sendo o aumento de área de construção gerado ao abrigo do RSIOUIM, como atrás descrito de forma detalhada, um aspecto absolutamente nevrálgico à natureza desta operação imobiliária, exige-se à Câmara Municipal de Lisboa o escrutínio cuidado sobre os parâmetros invocados para a obtenção de créditos de construção – que resultam no aumento de área atrás referido da ordem dos 11.049,10 m2. Ora, muito justamente, o parecer técnico elaborado pelo Departamento de Licenciamento de Projectos Estruturantes da CML – refira-se, muito bem redigido – propõe exactamente que esses parâmetros sejam analisados pelos Serviços do Departamento de Planeamento Urbano tendo em vista a apreciação da justificação do cálculo dos créditos de construção propostos. Lamentavelmente, o despacho proferido pelo Chefe de Divisão de Projectos de Edifícios sobre este parecer não dá seguimento àquela proposta, invocando ser dispensável a consulta ao Departamento de Planeamento, uma vez que resulta claro a opção tomada e justificação apresentadas para a aferição dos créditos da construção.

Ao fazê-lo, este responsável por aquele serviço do município está a sabotar – com uma fundamentação muito débil – o dever de escrutínio que é devido à Câmara Municipal de Lisboa numa questão de tão grande relevância, em especial no contexto de um projecto de reconhecido impacto urbanístico. Diga-se, aliás, que o acesso a um tal parecer, analisando em detalhe a aplicação dos parâmetros do RSIOUIM e os seus resultados, seria de enorme benefício para o processo de discussão pública que está presentemente em curso – e que, naturalmente, a sua ausência empobrece este processo.



Importa, no entanto, ir um pouco mais longe. Mesmo que se verifique o pleno enquadramento das áreas da proposta nos termos daquele regulamento não devem deixar de ser ponderados os efeitos de tal operação sobre a estrutura urbana envolvente. Em boa verdade, o precedente que parece materializar-se no projecto do quarteirão da Portugália não será tanto o aproveitamento deste regime de incentivos; esse é um enquadramento que certamente todos os promotores que operam na cidade de Lisboa – e em especial os de maior capacidade financeira – estarão a aproveitar para exponenciar o retorno dos seus investimentos. A questão coloca-se mais quanto ao modo como se materializa e justifica a desconformidade gerada por aqueles índices de edificabilidade.

Ao invocar o respaldo na cláusula de excepção do PDM, previsto para situações de remate de quarteirão, para assim sustentar um aumento de altura da construção superior à média das alturas das fachadas da zona envolvente em duas vezes e meia, dos 25 para os 60 metros, este projecto conforma um precedente perigoso que outros promotores irão invocar para levar a cabo operações semelhantes em áreas consolidadas. Parece evidente que aquela cláusula tem por intenção viabilizar a singularidade em casos onde tal se justifique, permitindo ir além dos limites estabelecidos para o caso geral. No entanto, já não se afigura razoável invocar aquela excepção para obter um benefício de tal ordem que constitui, em boa verdade, a completa ausência da regra.

A permitir-se tal precedente, a ocorrência de desconformidades em situações de impacto relevante poderá vir a ocorrer pela cidade consolidada, de forma casuística, motivada pela capacidade dos promotores imobiliários em explorarem habilidosamente o artifício criado pelo RSIOUIM, de modo absolutamente imprevisível e alheio ao enquadramento estabelecido pelo plano director da cidade.

O argumento apresentado quanto à generosidade da criação de uma permeabilidade de acessos ao interior do quarteirão e a oferta de 3.000,00 m2 de espaço de usufruto público, conformando um benefício e uma contrapartida resultante da opção pela construção em altura, parece empalidecer perante os valores de superfície de pavimento e área bruta de construção do projecto. Esta é, indiscutivelmente, uma operação que procura potenciar ao máximo os limites de edificabilidade, de que resulta a impermeabilização total do quarteirão e uma previsível carga sobre a envolvente, tanto ao nível da malha rodoviária como das restantes infraestruturas – com os condicionalismos e as vulnerabilidades próprias de um contexto urbano consolidado.

Fica pois a interrogação quanto à necessidade de ir tão longe para viabilizar o sucesso e a rentabilidade de uma tal operação. É certo que, tantas vezes, nada fazer também é destruir. E que travar a reabilitação daquele quarteirão poderá significar a perda irremediável da antiga fábrica, hoje devoluta. Importa também considerar que está em causa a reactivação de um vazio urbano de enorme importância, de que poderá resultar um contributo de grande valia para a vivacidade social e económica daquela zona da cidade. Mas pende também sobre a arquitectura o dever de ponderar as diversas tensões em presença no espaço urbano – um dever que passa também pela necessidade de ouvir os cidadãos e acolher os seus anseios. O projecto de arquitectura é, assim mesmo, o lugar privilegiado para esse diálogo cívico que a todos diz respeito.

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Este texto foi intencionalmente publicado sem quaisquer imagens da proposta. Toda a documentação relativa ao projecto do Quarteirão da Portugália está disponível para consulta no sítio web da CML, incluindo muitas imagens de previsualização e fotografias da situação existente. Pareceu sobrepor-se, no entanto, a necessidade de não deixar uma reflexão crítica contaminar-se por essa informação. Discutir urbanismo e arquitectura vai muito além daquilo que as imagens nos mostram e, por vezes, nos ocultam.

Dos mega-eventos como modelo de investimento

Imagem: Tércio Teixeira.

A abertura dos Jogos Olímpicos do Rio de Janeiro no início de Agosto ficou marcada por várias acções de protesto na cidade, chegando a registar-se situações de confronto entre manifestantes e polícia militar. A tensão que antecedeu o evento foi o corolário de um processo de contestação que se estendeu durante vários anos. Em causa estava o desagrado perante os gastos elevados envolvidos na preparação e promoção de mega-eventos desportivos num contexto de fortes contrastes e profundas carências sociais e económicas.

Estima-se que mais de 60 mil pessoas tenham sido expropriadas de suas casas na cidade do Rio no decurso do processo de preparação da Copa do Mundo e das Olimpíadas. Grupos de residentes promoveram campanhas nas redes sociais para salvar as suas comunidades, denunciando os métodos intimidatórios utilizados pelas autoridades brasileiras. A repercussão internacional destas acções de protesto chegou mesmo a justificar o envolvimento da Amnistia Internacional, lançando uma vasta petição pelo fim das “remoções compulsórias”.

Ainda que a retórica institucional invoque a melhoria de condições de vida para os realojados, alguns investigadores denunciam o que se tornou numa estratégia de planeamento urbano assente na deslocalização das populações mais pobres para zonas periféricas, deixando os territórios desocupados livres para receber novas infraestruturas – quase sempre através de modelos de parceria público-privada – e bairros residenciais de luxo. Em causa está um processo de sanitização social que motivou a crítica aos Jogos Olímpicos como tratando-se dos “jogos da exclusão”.


Imagem: Mario Tama.

Pese embora o enquadramento de desigualdade social vivido no Brasil, a vaga de contestação popular que ali teve lugar não é, de forma alguma, um caso único. Das críticas ao despesismo dos Jogos Olímpicos de Atenas em 2004 aos confrontos violentos que assolaram a cidade de Milão no dia de abertura da Exposição Universal de 2015, não esquecendo o escândalo de corrupção que envolve a organização do Mundial do Qatar em 2022, incluindo o drama das condições desumanas a que estão sujeitos os trabalhadores da construção civil naquele país (com registo de mais de mil mortes nos últimos quatro anos), são cada vez mais recorrentes as vozes que se erguem em oposição à organização de mega-eventos um pouco por todo o mundo. Falamos afinal de iniciativas que envolvem avultados investimentos públicos que se acabam por traduzir, tantas e tantas vezes, em casos notáveis de tráfico de influências e más práticas de gestão.

As patologias que envolvem estes processos são bem conhecidas: da sub-orçamentação de custos às expectativas de retorno inverosímeis, os mega-investimentos são o exemplo paradigmático do benefício dos agentes privados – primeiramente actores no lobbying político em favor da sua realização e, posteriormente, intermediários na ocultação do endividamento público – participando, sem risco, sob o manto das garantias contratualmente assumidas pelos promotores estatais.

O risco público, no entanto, é imenso, sendo certo que os mega-eventos não podem falhar. Os intermediários sabem que os projectos têm de ser concluídos a qualquer preço e que, aconteça o que acontecer, os contribuintes serão chamados a pagar a conta, qualquer que seja o custo final.
Estamos assim na presença de um modelo de investimento de difícil controlo, levado a cabo em contextos de enorme pressão temporal e, consequentemente, de uma grosseira simplificação de procedimentos, centralização do processo de decisão e reduzido escrutínio público. Os resultados são evidentes na pouca transparência que os envolve e no favorecimento de fenómenos de corrupção.

Perante o desencanto generalizado que despertam nas populações, os mega-eventos parecem agora repercutir apenas os desejos autocráticos dos seus promotores, beneficiando da complacência política crescente das organizações que os tutelam para com países onde estão ainda ausentes mecanismos de monitorização independente. Deixam, no entanto, atrás de si, em tantas cidades e sobre aqueles que as habitam, um rasto de infraestruturas abandonadas e um acumulado de dívidas que pode levar muitas décadas a saldar.

Referências:
1. CityLab: Mega-Events Are a Disease – Seven reasons they’re so terrible for cities; Eric Jaffe;
2. Jacobin: A Better Olympics Is Possible – We can turn the Olympics from a corporate wonderland into a place of mass celebration and popular competition; Mark Perryman;
3. Politize!: Copa do Mundo e Jogos Olímpicos, Valeu a pena?; Bruno André Blume;
4. Olympic Favela – an ongoing photography and video project that visualizes the effects of forced removal of residents in 14 of Rio de Janeiro’s favelas, implemented by the city government in preparation for the 2016 Olympic Games; Marc Ohrem-Leclef;
5. Co.Design: Photographing A Different Side Of The Olympics: The People They Evicted – The games are over, but their impact on Rio will last for generations, for better or worse; Meg Miller;
6. CityLab: The Families Displaced by the Rio Olympics – The photographer Marc Ohrem-Leclef documents the effects of forced evictions in the favelas; Eillie Anzilotti;
7. Mail Online: Living in the shadow of the Olympics – Inside Brazil’s ‘favelas’ just yards from stadium where hundreds of millions of dollars have been spent ahead of the Rio Games; Gareth Davies;
8. Vice: Por dentro das manifestações contra os Jogos Olímpicos no Rio de Janeiro; Angela Almeida, John Surico;
9. Dezeen: Anti-Expo protests turn violent in Milan;
10. The Guardian: Expo 2015, What does Milan gain by hosting this bloated global extravaganza?; Milan’s Expo is one of the most controversial world’s fairs ever staged in Europe. Oliver Wainwright inspects the pavilions of the 140 participating countries and assesses what the Italian city has to show for its seven-year struggle; Oliver Wainwright.

Isenção de IMI nos Centros Históricos Classificados Património Mundial

Razões de uma isenção

O Estado Português concede, nos termos do artigo 44.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, uma isenção fiscal do IMI aos imóveis classificados como Monumento Nacional. Enquadram-se nessa classificação os bens imóveis reconhecidos pela UNESCO como Património Mundial, como são alguns centros históricos do nosso país.

Esta distinção faz incidir sobre estes conjuntos edificados um enquadramento legal muito particular, com regulamentos mais restritivos e um maior escrutínio nos processos de licenciamento de operações de construção, com consulta a entidades como o IGESPAR e imposições especiais quanto ao tipo de técnicas e materiais a utilizar. Tais imposições podem ir desde exigências simples como o tipo de telha, os materiais das caixilharias de janelas e portas, o tipo de revestimentos e pinturas, a restrições à abertura de vãos, à alteração da compartimentação ou à modificação das fachadas dos edifícios.

Adicionalmente, quaisquer intervenções que incidam sobre o solo, como a abertura de troços para ligação de infraestruturas, carecem de acompanhamento de um arqueólogo, tarefa cuja despesa pende sobre o proprietário ou promotor.
Também as taxas de ocupação de via pública são, em geral, mais elevadas nos centros históricos, incidindo para efeitos de espaço de estaleiro (para arrumo de materiais ou depósito de resíduos de construção) ou montagem de andaimes.

Até mesmo a vida corrente num centro histórico pode trazer custos específicos, como por exemplo o pagamento de licenças para direito a estacionamento de viaturas – sem que haja garantia de que as áreas reservadas para residentes não estejam indevidamente ocupadas por outros condutores.
E temos até que o Estado pode exercer direito de opção de compra nas transacções imobiliárias nestas zonas consideradas de interesse nacional.

São assim muitos os factores diferenciadores que incidem sobre aqueles que vivem e investem nestes centros antigos, sabendo-se que os encargos de conservação e recuperação são muito mais elevados do que aqueles a que estão sujeitos os proprietários em zonas novas ou com menor vetustez.

Falamos afinal de conjuntos edificados que vivem, em geral, processos de desertificação continuada, que os inquéritos e censos demonstram serem maioritariamente ocupados por populações envelhecidas e de poucos recursos financeiros. O resultado deste processo de declínio está à vista nas muitas casas abandonadas, quando não mesmo devolutas.
É perante este cenário que a isenção fiscal do IMI tem permanecido como único incentivo perene e com efeito nos centros históricos classificados. Trata-se assim, por todas estas razões, de uma medida de estímulo e incentivo ao investimento e à fixação de pessoas que importa compreender e acima de tudo defender.

Quando o Estado não cumpre a Lei

Lamentavelmente, este benefício fiscal que está plasmado na Lei tem sido atacado pela Autoridade Tributária (AT) que passou, de há alguns anos a esta parte, a não aplicar esta mesma isenção. Desrespeitando os termos do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a AT tomou a liberdade de produzir e adoptar uma “interpretação” da legislação para justificar a sua não aplicação: em Évora a partir de 2009 e, gradualmente, estendendo esta ilegalidade ao Porto, a Sintra, a Guimarães, até aos dias de hoje.



Autarquias e movimentos de cidadãos dirigiram-se à Assembleia da República que se pronunciou por duas vezes, em 2010 e 2012, em reconhecimento da isenção. As recomendações da Comissão Parlamentar específica foram ignoradas pelo governo e a AT manteve a sua postura de ilegalidade.

Chegados a 2016 existem já deliberações dos Tribunais condenando a AT à devolução do imposto cobrado ilegalmente e ao pagamento de juros indemnizatórios aos cidadãos que interpuseram acções judiciais contra o Estado. Existem pareceres de entidades reputadas como o ICOMOS, a prestigiada organização consultiva não governamental da UNESCO para as questões da classificação do património, reforçando o entendimento da legalidade da isenção do IMI nos Centros Históricos Património da Humanidade. E até o Secretário de Estado das Autarquias Locais, membro do actual governo, emitiu um parecer jurídico declarando esse mesmo reconhecimento.

E ainda assim, pesem todas estas diligências, a AT continua a ignorar todas as recomendações e deliberações, de entidades credenciadas, do Parlamento e dos Tribunais, continuando a cobrar ilegalmente o IMI nestes mesmos centros históricos.
Triste é um país onde os cidadãos têm de levar as Finanças a Tribunal até às últimas instâncias, em processos que podem levar até uma década, para terem acesso um direito que lhes é concedido pela Lei. É algo que tem um nome, mas a que dificilmente poderemos chamar de Estado de Direito.

Referências:
1. "Isenção de IMI nos prédios sitos nos Centros Históricos Classificados como Monumento Nacional / Património da Humanidade", Resumo Jurídico do Movimento de Defesa do Centro Histórico de Évora;
2. Projecto de Resolução n.º 425/XII/1.ª – “Recomenda ao Governo a adoção das medidas necessárias ao reconhecimento da isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) aos prédios sitos no Centro Histórico de Évora”;
3. Parecer do Gabinete do Secretário de Estado das Autarquias Locais, Ofício n.º 28/GAP, de 11 de Março de 2016 – “Isenção de IMI – Centros Históricos Classificados pela UNESCO”, com despacho do Exmo. Sr. Secretário de Estado das Autarquias Locais Dr. Carlos Miguel, em resposta ao Presidente da Câmara Municipal de Guimarães;
4. Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul; Processo n.º 08133/14, de 5 de Novembro de 2015;
5. Sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto; Processo n.º 1417/13.6BEPRT, de 1 de Junho de 2016;
6. Parecer “Isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis incidente sobre os imóveis classificados”, de 16 de Junho de 2016, ICOMOS Portugal.

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Voltarei a este tema para abordar o contorno jurídico da questão bem como o significado político do impasse que se vive neste momento. Deixo por agora a ligação para a página do Movimento de Defesa do Centro Histórico de Évora, uma iniciativa de cidadãos que tem partilhado um conjunto muito extenso de documentação, acessível na íntegra aqui.

A falsa recuperação do mercado imobiliário

Image credits: Matias Santa Maria.

Investimento imobiliário bate recorde à boleia de investidores estrangeiros, refere o Económico. Tomando por base dados da consultora Cushman & Wakefield, a notícia dá conta do bom momento que atravessa o mercado imobiliário em Portugal com um investimento da ordem dos 1,9 mil milhões de euros no ano passado; o dobro do valor registado em 2014.

Os analistas apontam, por um lado, a política de expansão quantitativa do BCE como um dos principais factores que motivam este desempenho positivo. A política de recompra de dívida por parte do banco central permitiu injectar um volume elevado de liquidez na banca, fomentando a oportunidade para novos investimentos na área do imobiliário. Por outro lado, várias entidades viram-se na contingência de vender o seu património, apontando-se, a título de exemplo, o caso do Novo Banco, bem como outras instituições que, não sendo forçadas a tal, entenderam estarmos perante uma conjuntura favorável para proceder a vendas.

Um dado importante na leitura da situação actual encontramos no facto de 90% do volume das transacções no ano passado estar afecta a investidores estrangeiros, em particular dos Estados Unidos, Espanha e Alemanha. O investimento em activos imobiliários por parte destes três países ascende a valores da ordem dos 1240 milhões de euros, com os EUA a totalizar cerca de 800 milhões. Esses investimentos centram-se, especialmente, em grandes superfícies comerciais, plataformas logísticas, retail parks, edifícios de escritórios e ainda alguns activos para reabilitação urbana.

A consultora refere a previsão de um bom comportamento do mercado imobiliário para este ano, sustentado em factores geopolíticos, na estabilidade e credibilidade da política económica, fiscal e financeira portuguesa e [porque] não temos espaço para mais desaires nos sectores bancário nacional e internacional. De resto, a tendência do mercado nacional reflecte uma tendência mundial, com o investimento em imobiliário comercial na Europa a recuperar a níveis anteriores à crise de 2007/2008.


Emissão de licenças de construção em Portugal (2007-2015). Via Trading Economics.

Se os dados do sector imobiliário são francamente positivos, é interessante verificar como essa prestação não tem correspondência no mercado da construção. A emissão de licenças para edificação continua estagnada em baixa, após a queda progressiva a que se assistiu no período que distou entre o início da crise e o ano de 2014. Por outro lado, conforme refere a Cushman & Wakefield, a parte mais expressiva dos resultados observados assenta na transacção de centros comerciais e espaços de localização privilegiada destinados ao chamado retalho de luxo.
Sendo certo que o investimento estrangeiro é benéfico para a economia do país, traduzindo-se em entrada de divisas e aumento da receita fiscal, não pode ignorar-se que a dinamização do imobiliário parece estar a repercutir factores de natureza financeira, mais do que de natureza económica.

Está em causa, em primeiro lugar, que a margem de liquidez introduzida no sistema bancário por acção do programa de expansão quantitativa do BCE está a ser canalizada primordialmente para a aquisição de activos, em vez de ser conduzida para sectores mais reprodutivos da economia. Esse fenómeno corresponde, de resto, a algo muito semelhante ao que sucedeu com o processo de QE levado a cabo pelo Banco de Inglaterra, motivando uma bolha inflaccionária do mercado imobiliário londrino.

Mas a isto acresce um outro factor de enorme importância: o efeito da grande instabilidade pressentida pelos mercados financeiros quanto à possibilidade de uma crise deflaccionária mundial, o que já motivou sérios avisos por parte de várias instituições bancárias. Após as quedas da bolsa chinesa e o prospecto negativo em áreas de grande peso económico – petrolíferas e gás, indústrias extractivas e maquinaria pesada, entre outras – assistimos agora novos receios perante a volatilidade crescente das acções dos bancos europeus.

São factores que favorecem a procura de activos seguros por parte de grandes fundos de investimento estrangeiro, nomeadamente na aquisição de bens imóveis, o que corresponde afinal a um processo de parqueamento de capitais perante o cenário de grande instabilidade que se está a verificar. Significa isto que a vivacidade momentaneamente sentida no sector imobiliário, como acontece também em Portugal, é tão só a consequência de um fenómeno conjuntural, e não estrutural, da economia.

Como refere Steve Keen, o fim das políticas de estímulo levadas a cabo pelos bancos centrais terá como consequência a deflacção dos bens financeiros que estas inflaccionaram em primeiro lugar – motivando eventualmente essas instituições a virem de novo em socorro dos bancos, montadas no seu Rocinante monetário.
E assim andará a economia, de bolha em bolha, à espera que os responsáveis políticos e líderes das instituições reguladoras resolvam confrontar as causas da crise, em vez de acorrerem simplesmente a ocultar os seus sintomas.

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Sobre este tema ler também: Alguns dados para compreender a crise da construção em Portugal e Uma história de sobreaquecimento da economia.

2016 Pritzker Prize: Alejandro Aravena

Image credits: Cristobal Palma.

O arquitecto chileno Alejandro Aravena, a quem dediquei o meu texto de ontem, foi hoje anunciado como vencedor do Prémio Pritzker 2016.

Alejandro Arajena é director do estúdio de arquitectura ELEMENTAL, sediado em Santiago, que se tem destacado pelos seus projectos de interesse público e impacto social. Particularmente considerada é a sua intervenção no domínio habitacional, estando envolvido na concepção de mais de 2500 unidades de habitação de custos controlados na última década.

Um dos aspectos mais elogiados no trabalho da ELEMENTAL é a inclusão dos cidadãos em processos participados de projecto, levados a cabo em condições de grande proximidade entre os arquitectos e os futuros utilizadores. Como o próprio Aravena confessou aquando da sua conferência no fórum TED, tratam-se de processos muitas vezes conturbados e difíceis mas que podem conduzir a resultados surpreendentes, promovendo uma forte ligação entre o espaço construído final e os seus habitantes.

No anúncio oficial da atribuição do prémio, Thomas Pritzker refere que o Júri seleccionou um arquitecto que aprofunda a nossa compreensão do que é verdadeiramente um grande projecto. Alejandro Aravena é pioneiro de um tipo de prática colaborativa que produz trabalhos de arquitectura poderosos e que abordam os principais desafios do século XXI. O seu trabalho construído confere oportunidades económicas para os menos privilegiados, atenua os efeitos dos desastres naturais, reduz o consumo de energia e providencia espaços públicos acolhedores. Inovador e inspirador, ele revela-nos que a arquitectura, no seu melhor, pode melhorar a vida das pessoas.

Mais informação no sítio oficial do Prémio Pritzker, com destaque para o Media Kit e o Livro de Imagens, disponíveis em formato digital.

A arquitectura nas trincheiras do mundo

Não há nada pior do que responder correctamente à pergunta errada.

— TED: Alejandro Aravena (My architectural philosophy? Bring the community into the process).

O tema da Exposição Internacional de Arquitectura da próxima Bienal de Veneza é dado por Alejandro Aravena, o homem forte da Elemental. Reporting from the front é o mote para questionar a vanguarda contemporânea num momento em que se começam a vislumbrar os contornos das transformações profundas –económico-financeiras, ambientais, sociais – que irão marcar a história deste século. Aravena propõe-nos afinal algo muito simples: que a linha da frente da prática e da crítica da arquitectura está na charneira da crise – ou dos múltiplos cenários de crise da nossa era.

O seu texto de abertura invoca sem ambiguidades o dever social da arquitectura, dando conta do número crescente de pessoas que busca uma melhor qualidade de vida num mundo cada vez mais incapaz de corresponder às carências emergentes. O futuro do ambiente construído é um lugar central nessa discussão que é tanto crítica quanto política. Está em causa, como escreve o curador da exposição, combater o business as usual e afrontar a inércia da realidade. Trata-se de identificar a “cultura da não-crise” como um dos verdadeiros inimigos deste tempo.



No repto que lança aos diversos parceiros do evento, arquitectos, sociedade civil e representantes nacionais, Aravena parece mais interessado em convocar os problemas com que estes se confrontam – as crises por resolver que habitam os seus territórios – do que fazer desfilar uma montra de soluções aparentes, pouco sujeitas à adversidade da experiência e de nenhuma consequência futura.
Paolo Baratta, presidente da Biennale, confirma esse desígnio sublinhando o afastamento entre uma arquitectura crescentemente preocupada em produzir edifícios espectaculares, reflexo celebratório do poder e das ambições dos clientes e, por outro lado, uma sociedade que lhe fica indiferente, desistindo de interrogar a Arquitectura.

Está dado o mote para um evento promissor que poderá redefinir a linha da frente da arquitectura como lugar de conflito e de crise, para lá de elaborações sobre desenho e edifício, questionando teorias de organização social e estratégias de envolvimento cívico. Importa afinal considerar a responsabilidade que transcende para lá dos edifícios que se desenham, das cidades que eles constroem, perante aqueles que as irão ocupar e a vida que neles irão fazer.
É esse também o território que Alejandro Aravena vem explorando nos últimos anos, ao leme da Elemental, através de um corpo de trabalho divergente e provocador que vale sempre a pena explorar. Ficam várias imagens de alguns dos seus projectos de intervenção social mais conhecidos, abaixo.

Não pensar sai caro

Pouco mais de meio século separa estas duas vistas sobre a baixa de Albufeira – partilhadas através do Facebook. Nelas podemos observar o início da edificação da encosta, em meados da década de 1950, e a actual ocupação e impermeabilização do território antigamente afecto ao leito de cheia.

Um excelente artigo do engenheiro de ambiente Aurélio Nuno Cabrita, publicado no jornal regional Sul Informação, dá-nos conta da história conturbada da cidade onde tiveram lugar inundações com alguma intensidade nas décadas de 40 e 50 do século XX.
No mesmo jornal, o arquitecto paisagista Gonçalo Gomes reflecte sobre a ocupação desregrada do território daquela bacia hidrográfica, com índices muito elevados de impermeabilização, a par com o sub-dimensionamento e deficiente manutenção das infraestruturas de drenagem. Perante um cenário de forte carga, como aquele vivido no passado fim-de-semana, esta combinação adversa de factores revelou-se a receita para o desastre.

Importa ter presente que o cenário trágico que ali se verificou tem causas humanas – e que as responsabilidades ao Homem devem ser atribuídas. Em primeiro lugar, ao somatório de erros de ocupação do território durante várias décadas, fruto da ausência de uma cultura de planeamento e do laxismo de administradores locais, levados a reboque pela voragem imediatista da construção civil.
Depois a jusante, porque conhecendo-se bem as fragilidades consolidadas e os graus de perigo presentes, se conseguem ignorar os riscos durante anos ou décadas a fio, à espera da calamidade. Que ninguém se atreva a encolher os ombros como se de uma fatalidade se tratasse – e que ninguém permita que um político o faça. Estes problemas têm solução: faça-se o diagnóstico de toda a bacia hidrográfica, estabeleça-se um plano de drenagem adequado às solicitações presentes e ponha-se em prática.

É muito caro? Sim. Mas como nos permitimos levar a cabo operações de urbanismo cosmético, ascendendo a dezenas de milhões de euros, sobre territórios com tal vulnerabilidade, sem começar por abordar as carências infraestruturais que os afligem?
Não pensar sai caro – e somos nós todos que pagamos, nos nossos impostos, os prejuízos do luxo da ignorância. Como voltaremos a pagar agora, uma vez mais.

Conhecendo os constrangimentos orçamentais em que vive a maioria dos municípios portugueses, em especial no interior do país, sem acesso aos grandes programas de dita requalificação promovidos pelo Estado e quase sem acesso aos fundos europeus, ver um Polis levado literalmente por água abaixo é, perdoem o desabafo, difícil de suportar.

Diz que é um programa sobre economia

A Cor do Dinheiro, “programa semanal de debate sobre assuntos económicos e financeiros” da RTP Informação, dedicou o seu ultimo episódio ao tema da subida de preços no imobiliário. O jornalista e apresentador Camilo Lourenço deu a conhecer o enquadramento do tema interrogando-se sobre os eventuais efeitos da recuperação económica, da disponibilidade de emissão de crédito por parte da banca, da influência do turismo ou do interesse dos cidadãos estrangeiros em adquirir imóveis em território nacional.

Tendo como ponto de partida um diálogo com um consultor na área do imobiliário, o programa é um caso exemplar da superficialidade com que o fenómeno da construção é tratado nos meios da especialidade. De todo omisso está um olhar abrangente sobre a natureza sistémica que a crise de 2007/2008 teve sobre este sector da economia, em particular quanto aos mecanismos financeiros que sustentaram a evolução excepcional que se registou em Portugal desde 1970.
Igualmente ausente está uma qualquer reflexão sobre os efeitos que a injecção de liquidez resultante do programa de quantitative easing levado a cabo pelo BCE está a operar na banca comercial, favorecendo a valorização de activos no domínio imobiliário – a partir do qual poderíamos reflectir sobre a sustentabilidade da subida de preços enquanto reflexo de um efectivo crescimento económico.

Temos assim um diálogo travado com a desenvoltura própria dos “homens do meio”, um patamar acima de um vendedor de automóveis e muitos furos abaixo de um qualquer pensamento académico-científico sobre economia. Somos brindados com um chorrilho de lugares comuns, do país de brandos costumes – “que dá para controlar” (sic) – e do bom clima, culminando numa visão optimista assente em considerações dignas da sabedoria à Futre. Ao que parece estão a vir charters de Chineses da China para comprar casa em Portugal por causa desse grande pilar estratégico do nosso crescimento económico que são os vistos Gold.

De passagem, o consultor Pedro Santos refere um aspecto que vale a pena reter: em Lisboa, a procura de imóveis para investimentos no domínio da reabilitação parece estar a exceder a oferta disponível. Este facto devia motivar uma reflexão profunda, que fica igualmente por fazer, por dar conta do efeito que a paralesia do mercado da construção pode estar a ter no aumento do preço dos imóveis – revelando-nos, afinal, que tal fenómeno pode não decorrer de uma efectiva vitalidade do mercado mas antes dos efeitos inflacionários da compressão da oferta.
A verificar-se, estaremos a confundir com retoma aquilo que poderá não passar de uma distorção de preços, impeditiva para o seu ajustamento em baixa, lesiva para o futuro da economia da construção – aspecto particularmente grave para a aposta tão necessária no domínio da reabilitação urbana.

Sobre este tema ler também: Alguns dados para compreender a crise da construção em Portugal, A layer zero da arquitectura e do urbanismo (pensamentos sobre a criação de dinheiro e o problema das cidades) e Uma história de sobreaquecimento da economia.

Uma história de sobreaquecimento da economia

Image credits: André Pais.

O endividamento dos particulares – cidadãos e famílias portuguesas – ascende a 166 mil milhões de Euros, equivalente à totalidade do produto interno bruto nacional – dados de final de 2012. A dívida resultante do recurso ao crédito para compra de habitação compreende 70% desse valor, no total de 116 mil milhões de Euros.

Este fenómeno de endividamento teve na sua origem uma conjugação de diferentes factores, destacando-se um conjunto de alterações estruturais ocorridas no sistema bancário com o aumento das condições de emissão de crédito, o abaixamento progressivo das taxas de juro e os efeitos da convergência ao quadro da adesão ao Euro.

Tendo presente que no actual sistema monetário os bancos emitem crédito sobre a forma de novos depósitos electrónicos – criando dinheiro que antes não existia – importa agora ter em conta que o volume de crédito para habitação não só aumentou progressivamente ao longo das últimas décadas como duplicou desde 2001.
Perante um processo de crescimento do crédito tão espectacular, que se traduziu na canalização de avultados recursos financeiros sobre o sector da construção, poderíamos ser levados a inquirir por que motivo tal não repercutiu um aumento igualmente significativo da inflação no conjunto da economia. Essa inflação, na verdade, aconteceu, mas os seus efeitos foram circunscritos ao mercado imobiliário.

A massificação do acesso ao crédito em regimes cada vez mais agressivos teve como efeito o aumento da procura e uma correspondente subida de preços da edificação. Esta valorização obteve, da parte do sistema bancário, uma leitura positiva por assegurar a solidez das suas garantias sobre a forma de hipoteca em caso de incumprimento dos particulares. Por sua vez, este comportamento do mercado tornava mais favoráveis as condições para criação de novos créditos no sector, tidos como de baixo risco e elevado retorno.

Sucede também que o aumento global do preço do parque edificado não é considerado para efeitos do cálculo da inflação, apenas os custos correntes em rendas e outras despesas associadas à habitação. A isto acresce que o endividamento das famílias, obtido por via do crédito, implica a redução do seu rendimento disponível, tendo um efeito negativo no consumo e, correspondentemente, na inflação para o restante conjunto da economia.

Importa assim compreender que este processo de valorização crescente do imobiliário constituiu uma distorção do normal comportamento do mercado. Qualquer modelo de avaliação dos custos da construção tem por base a consideração de uma desvalorização gradual dos imóveis em função da idade. É isso que sucede em economias onde o sector da construção não teve uma expressão tão significativa, como no caso da Alemanha. Em Portugal, no entanto, como na Espanha e em outros países, instalou-se a expectativa generalizada quanto à tendência de valorização do preço das casas.

Tomou-se afinal como paradigma aquilo que não passou dos efeitos do próprio sobreaquecimento do mercado, resultante da canalização de avultadas quantidades de crédito pelo sistema bancário para este sector. Este ambiente especulativo foi não só lesivo para os cidadãos particulares, aumentando artificialmente os preços da habitação e o seu endividamento, como se traduziu numa forte pressão urbanística em todo o país.

Também aqui as dinâmicas de um mercado distorcido tiveram as suas consequências. Se algumas cidades foram a reboque do imobiliário, cedendo à expansão dos perímetros urbanos a uma velocidade sem precedentes, outras cidades que procuraram conter essa tendência viram-se fortemente prejudicadas pelos efeitos inflacionários decorrentes para o custo do solo urbano - com distorções de preços que, em muitos casos, a própria crise não resolveu.

Devemos agora compreender que tal paradigma foi, não apenas, errado, como é igualmente irrepetível. Passámos da era da construção para a era da gestão – mais um motivo para colocarmos a reabilitação, ainda tão deficitária, no centro do debate político.

A layer zero da arquitectura e do urbanismo: pensamentos sobre a criação de dinheiro e o problema das cidades

Image credits: John Brosio.

Quando urbanistas e arquitectos se debruçam sobre as dinâmicas da cidade contemporânea, no contexto das sociedades organizadas, tendem a ignorar o problema da cidade na sua dimensão financeira. Está em causa, muito concretamente, a desconsideração dos processos de produção de cidade enquanto materialização de instrumentos financeiros e, em particular, a dimensão que este processo teve no conjunto da política monetária levada a cabo pelas instituições bancárias nas últimas décadas.

Ao fazê-lo, urbanistas e arquitectos estão a debater fenómenos muito importantes como, por exemplo, a expansão urbanística, os movimentos pendulares e os seus efeitos sociais ou ambientais, muito a jusante dos factores que lhes estão na origem.

Temos assim que a nossa cultura teórica e profissional conduz-nos muitas vezes para a abordagem dos problemas na sua dimensão material, do mundo construído e das suas repercussões objectivas – ao nível da ocupação humana e das suas dinâmicas sociológicas, ou, por exemplo, dos transportes, das infra-estruturas, da gestão do património edificado. E acabamos por ignorar que fenómenos cruciais como a suburbanização das cidades foram, em primeiro lugar, o resultado da tradução em obra física de veículos de investimento financeiro.

Olhando para a vasta mancha urbana anónima e tantas vezes desqualificada que caracteriza esses subúrbios, sobre esta perspectiva, temos agora de nos interrogar quanto àquilo que ela efectivamente representa. Tendo presente princípios de reflexão estritamente urbanística e arquitectónica, estes territórios construídos representam o falhanço do planeamento perante a voragem do sector da construção civil e do imobiliário.
Correspondem, de alguma forma, a uma certa falência da capacidade de actuação do poder público, no domínio do urbanismo, sobre a actuação descontrolada do mercado.

No entanto, considerados enquanto manifestações de instrumentos financeiros, essa mesma cidade constitui um exemplo de optimização eficaz do objecto da construção tendo em vista o máximo retorno financeiro a partir do menor investimento possível. Assim se traduz essa cidade em áreas de máxima densidade de ocupação, menor infraestrutura pública e reduzida qualidade arquitectónica.

O resultado é um ambiente construído altamente ineficaz ao nível do conforto humano, da gestão ambiental e energética, dos fluxos de mobilidade e demais implicações urbanas. Pior, é não só um modelo de criação de cidade que permite ao agente privado extrair o máximo rendimento possível como implica uma posterior acção pública a diversos níveis – desde a necessidade de reforço de infraestruturas de transportes para viabilizar a deslocação pendular massiva dos habitantes, ao investimento na dotação de espaços públicos e equipamentos que assegurem a sua qualidade de vida – de que decorrem custos colectivos, e ainda os prejuízos de longo prazo de um modelo de ocupação ineficaz ao nível energético, com pesados consumos rodoviários e tempos dispendidos.

Ao termos presente que nas sociedades organizadas o volume de dinheiro (money stock) introduzido na economia sobre a forma de crédito por parte da banca privada, dirigido ao sector da construção, ascende a valores da ordem de um terço da quantidade total de moeda disponível, podemos compreender a dimensão deste fenómeno no conjunto da nossa vida económica.
O processo a que assistimos nas últimas quatro décadas não tem paralelo na história mundial. Se é certo que dele decorreu o sobreaquecimento da economia que assegurou, no curto prazo, uma melhoria generalizada da qualidade de vida, é também verdade que a herança que fica dos custos desta realidade e o peso que dela decorre no endividamento colectivo dos cidadãos será difícil de sustentar no futuro.

Decorre assim para urbanistas e arquitectos que queiram participar no fazer e gerir da cidade que não basta já reflectir sobre soluções inovadoras de urbanismo no sentido estrito, com ilusões irreverentes quanto ao poder do desenho, tornando-se necessário reflectir sobre os próprios mecanismos financeiros que estão na base da sua operacionalização. Se não o fizermos estaremos a actuar sobre um terreno comprometido à partida com decisões tomadas nos gabinetes de instituições financeiras para quem a cidade é, em primeiro lugar, um veículo para a obtenção de lucro, e de forma muito secundária, um território material onde vivem pessoas.

Alguns dados para compreender a crise da construção em Portugal

Urban Development. Image credits: Thomas Dahlberg.

A partir da década de setenta do século passado o país conheceu um período de extraordinário crescimento do sector da construção que se traduziu na criação de mais de 800 mil fogos por década. Várias causas contribuíram para este fenómeno, tanto pela acção de agentes públicos como privados.

À escassez de oferta que resultou do período do Estado Novo seguiram-se políticas de apoio à edificação, directas e indirectas, pela promoção de habitação de custos controlados ou pela implementação de regimes de bonificação de acesso ao crédito.

Por outro lado, alterações estruturais do sistema bancário conduziram ao aumento do crédito disponível e ao abaixamento progressivo das taxas de juro, processo acentuado pela convergência das moedas nacionais no quadro da adesão ao Euro.



Imagem: Vítor Reis (IHRU), A reabilitação urbana e as mudanças que estão a ocorrer em Portugal (apresentação).

O efeito destes vários factores centrou-se essencialmente no mercado da venda, associado à obra nova. Não só o sector da reabilitação se manteve cronicamente abaixo da média europeia como os cidadãos foram incentivados à aquisição de imóvel, com a massificação do acesso ao crédito em regimes cada vez mais agressivos mesmo para famílias de menores rendimentos.

Este foi assim um ciclo em que o sector da construção repercutiu um peso excepcionalmente elevado para o produto interno, com o correspondente efeito redistributivo sobre indústrias produtivas que lhe são próximas e ainda sobre o emprego.



Imagem: Vítor Cóias (GECoRPA), Qualificação para a reabilitação (apresentação).

Ao contrário do que se possa pensar, a decadência da construção em Portugal começa a manifestar-se bem antes da denominada crise financeira de 2008. O número de fogos licenciados e concluídos em construções novas para habitação familiar começa a observar uma descida progressiva a partir de 2001. Esse fenómeno repercute também a perda de expressão do sector sobre o PIB, dado que se mantém até aos dias de hoje.

Sinal de que a banca portuguesa interiorizava já este processo era perceptível na implementação gradual de mecanismos versáteis de crédito: aumento de prazos de empréstimo no crédito-habitação, prorrogação parcial do crédito para o fim do empréstimo e produtos de crédito intercalar para troca de casa (permitindo adquirir casa nova e vender a antiga até o prazo máximo de três anos). Foram medidas que procuraram criar condições de sustentação do mercado num momento já frágil da nossa economia.


Imagem: Associação Lisbonense de Proprietários, Retrato da Habitação em Portugal, Características e Recomendações.

Pese embora todas estas medidas, a crise de 2008 veio estilhaçar a política bancária que serviu de motor a este ciclo extraordinário da construção civil em Portugal. Esta crise, que deflagrou nos Estados Unidos, teve subjacente a percepção de que o valor dos activos imobiliários que serviam de segurança ao crédito emitido pelas instituições bancárias – sobre a forma de hipoteca – se encontrava largamente sobrevalorizado.
A consciência dos elevados riscos associados, directa e indirectamente sobre um conjunto de derivados financeiros (e o pânico que se seguiu) traduziu-se na contracção do crédito para a habitação. Consequentemente o mercado viu-se incapaz de escoar a construção em curso, com a agravante de uma inundação secundária de mercado por produto resultante dos casos de incumprimento de pagamento de dívida por proprietários em dificuldades e, num segundo momento, pela própria banca.

Assistimos assim a um fenómeno internacional que tem subjacente uma desvalorização generalizada do parque imobiliário. Algumas vozes apontaram a necessidade de proceder a uma reavaliação dos activos que servem de segurança aos bancos, de modo a assegurar uma compreensão real do grau de solvabilidade do sistema bancário. Essas vozes, no entanto, cedo se calaram, certamente reflectindo a compreensão de que um tal processo tornaria claro o risco subjacente à nuvem de crédito criada em torno deste sector.

Explícita ou oculta, essa realidade não deixará de ser bem conhecida pelo sistema bancário. Para um país sufocado por uma violenta contracção do crédito disponível como o nosso esta circunstância é inescapável. O mercado da obra nova dificilmente conhecerá uma retoma próxima dos níveis de produção que viveu no passado. A crise da construção é estrutural.

Conscientes desta realidade, torna-se claro que o caminho a seguir deve orientar-se para o domínio da reabilitação onde, mesmo nestes anos de crise, se tem vindo a assistir a um crescimento consolidado. Esta via é no entanto dificultada por um conjunto de factores que importa confrontar.

O prédio jurídico vigente foi produzido no ciclo desta bolha imobiliária. O quadro legal foi estabelecido para o paradigma da obra nova. Pior, em muitos casos, as suas normas e regulamentos reflectem exigências que perderam de vista os parâmetros mínimos racionalmente exigíveis para passarem a impor critérios técnicos de duvidosa racionalidade. Os custos deste desajustamento, entre as normas, a boa arte e a própria capacidade económica do país, são inaceitáveis. Por outro lado, também a fileira de agentes intermédios, instituições certificadoras e custos impostos pelo Estado continuam a operar nos mesmos termos do passado.

Todos estes factores são inimigos da recuperação do sector da construção e particularmente pesados sobre esse domínio ainda mais frágil que é a reabilitação do parque antigo. Se o regime excepcional entretanto criado ao abrigo do Decreto-Lei n.º 53/2014 constitui uma forma de ganhar tempo, ainda que de âmbito parcial, importa levar a cabo uma profunda reforma do quadro normativo da edificação que tenha por base esta alteração do paradigma da construção.

Este processo moroso e difícil tem de ser conduzido de forma pública, aberta e participada, convocando o melhor dos saberes nas áreas do urbanismo, arquitecturas, engenharias e demais áreas envolvidas. É um processo para o qual todos os agentes têm de contribuir de forma colaborativa, sem que cada um se procure sobrepor aos outros – algo que parece distante da cultura institucional que vigorou no passado, traduzida na acção do Estado contra agentes privados e, tantas vezes, do Estado contra o próprio Estado.

A tarefa é enorme e convoca a todos. Certo é que, nesta como em outras áreas, o país não pode pagar o preço de nada fazer.

Cheias em Lisboa (2)

Vale a pena ouvir a entrevista do Eng. José Manuel Saldanha na SIC Notícias sobre as cheias que ocorrem em Lisboa quando coincidem períodos de grande precipitação com preia-mar de águas vivas. Parece certo que a solução passará sempre pela conjugação de diferentes medidas: a montante, como a criação de dispositivos de filtração passiva e bacias de retenção, e a jusante, com sistemas que evitem a obstrução da saída das redes e eventual recurso a bombagem dos grandes caudais nas alturas de maior descarga.

A implementação de um plano de drenagem será assim um encontro de medidas de menor e maior escala, todas elas difíceis por se tratar de um ambiente construído fortemente consolidado, mas que não podem deixar de ser assumidas. Reabilitação urbana é um conceito que deve ir muito para lá das acções cosméticas, com muito lajedo e marmoredo, que por vezes se fazem passar por urbanismo. Entregar um território tão sensível ao medo e à inquietação, sempre que a chuva cai, é convidar a população a abandonar aquela cidade. Para lá disso, nada fazer será ficar à espera de um episódio extremo que venha produzir estragos irremediáveis e, quem sabe, colher vidas. Ainda estamos a tempo de o evitar.

Cheias em Lisboa: um pouco mais de Engenharia, sff

Tideland (Partially Rainy). Image credits: Thomas Dahlberg.

Há qualquer coisa de estranho nesta dicotomia que se abate nos meios de comunicação quando se discute o fenómeno das cheias em Lisboa. Temos, por um lado, a explicação das causas na conjugação de níveis muito elevados de precipitação com o período de subida das marés. E temos, no lado oposto, aqueles que questionam a estrutura urbana com excessiva impermeabilização do solo e a ausência de medidas de retenção de águas de escorrência superficial.

A razão está dos dois lados. Mas entre o derrotismo de encolher os ombros perante as “causas naturais” e o desígnio de pôr a cidade toda em causa, por muito fundamentado que seja, haverá certamente um meio-termo. Não se podendo deitar Lisboa abaixo e fazê-la de novo para dar origem a um tecido urbano altamente eficaz no domínio do stormwater management e na implementação de sistemas passivos de filtração e drenagem (o que, apesar das dificuldades, também devia ser estudado), talvez fosse possível adoptar um pouco de incrementalismo.

Apesar das condicionantes que Lisboa nos coloca existem medidas que poderiam ser consideradas para reduzir os efeitos da maré alta no bloqueio, parcial ou total, dos colectores da zona baixa da cidade. Seria possível planear um sistema integrado de unidades de bombagem e descarga que evitasse o bloqueio das redes e permitisse assegurar uma capacidade de escoamento mais elevada nas alturas críticas, como as que se fizeram sentir neste e noutros anos?

Uma tal infraestrutura terá certamente custos elevados, não só pela dimensão como pelas contrariedades que se colocam nas intervenções junto à margem ribeirinha. E não deixará de ter impactos pontuais na frente de rio. Mas será preferível ficarmos à mercê dos elementos, com os prejuízos repetidos para os cidadãos, enquanto vamos dissertando sobre as disfunções urbanas da capital? É que perante esse facto consumado chamado “cidade de Lisboa” talvez fosse a hora de deixarmos de ouvir os políticos e os filósofos da urbanidade, para dar a vez a esses agentes menores do fazer urbano chamados "os técnicos" e trazer para a discussão a Engenharia, com “E” grande.

Adenda: Especialista explica o porquê de Lisboa ter as chamadas cheias rápidas, via SIC Notícias.

Km0

Ciclovia de Lisboa por João Gomes da Silva, Global Arquitectura Paisagista. Via Pinterest.

Arquitectura sem arquitectos

A história da ocupação espontânea da Torre David, um edifício inacabado de 45 pisos que se ergue no centro de Caracas transformado em comunidade vertical anárquica, contada e registada pelo fotógrafo de arquitectura Iwan Baan. Via Mirage Studio 7, Dezeen.

Favela painting project

Os artistas Jeroen Koolhaas e Dre Urhahn, naturais dos Países Baixos, tem vindo a promover diversas intervenções artísticas nas favelas do Rio de Janeiro desde 2005. Agora resolveram lançar um grande projecto de cariz comunitário com vista a rebocar a pintar uma grande extensão de encosta construída, fazendo da arte um ponto de partida para estimular o diálogo e a reflexão sobre as dinâmicas sociais que ali habitam. Chama-se Favela Painting e está a recolher apoios no Kickstarter. Via Designboom.



It is our dream to paint an entire hillside favela and create a social artwork of epic size. Spreading pride and optimism, creating jobs and attracting attention in a positive way. Local people will be hired and trained, hundreds of houses plastered and painted, an entire neighborhood mobilized to transform their own community into an artwork that will become a monument for the people in the favelas of Brazil. The Favela Painting organization is independent, works with a local base and hopes to finance this amazing project through crowdfunding, making it a true community project! Please help to realize this dream!

Vias de desenvolvimento

A ler o artigo Qualidade Quantidade, por João Athayde e Melo, sobre o processo de desenvolvimento urbano de Maputo. Um retrato das carências e das potencialidades em presença na capital de Moçambique e, acima de tudo, um alerta para os perigos que enfrentam os países emergentes ao seguirem estratégias de sobreaquecimento económico assente em megaprojectos de prioridade duvidosa, repetindo modelos testados e fracassados em alguns dos países mais desenvolvidos. No Jornal Arquitectos.